Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью договора купли-продажи недвижимости, т. к. земельные участки согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 3 ст. 6 ЗК РФ, относятся к недвижимости. На сделки по продаже земельных участков распространяются общие положения о купле-продаже и нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных земельным законодательством.

В силу требований ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. По общему правилу договор купли-продажи земельного участка не требует нотариального удостоверения. Однако в ряде случаев нотариальная форма такой сделки необходима в силу требования закона.

См. также:

ТИПОВОЙ ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Это касается, в частности, земельных участков, распоряжение которыми происходит на условиях опеки, а также участков, принадлежащих несовершеннолетним гражданам и гражданам, признанным ограниченно дееспособными (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Если вопреки требованию закона договор не будет нотариально удостоверен, он признается ничтожным (п.п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ). Существенными условиями договора продажи земельного участка являются: — условие о земельном участке, подлежащем передаче (ст. 554 ГК РФ); — цена земельного участка (п. 1 ст. 555 ГК РФ); — условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ). При отсутствии какого-либо из этих условий договор считается незаключенным.

Однако, если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, а вторая сторона приняла такое исполнение (например, продавец принял оплату стоимости земельного участка) или иным образом подтвердила действие договора (в том числе условий договора, предложенных первой из сторон для согласования в качестве существенных), сторона, принявшая исполнение по договору, не вправе требовать признания его незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности в гражданских правоотношениях (п. 3 ст. 1, п. 3 ст. 432 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015). В спорной ситуации вопрос о наличии такого противоречия будет разрешаться судом с учетом доказательств, представленных сторонами (ст.ст. 65, 71 АПК РФ, ст.ст. 56, 67 ГПК РФ). При этом нужно учитывать, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Особенности продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены главой V.1 ЗК РФ.

Договоры купли-продажи таких участков, как правило, могут быть заключены только по результатам торгов в форме аукциона (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ). Без проведения торгов продажа земельных участков осуществляется в случаях, перечисленных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). При заключении договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать дополнительные требования к купле-продаже недвижимости, установленные законодательством.

Так, например, для заключения одним из супругов договора купли-продажи земельного участка необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Возможность удовлетворения этого требования не поставлена в зависимость от доказанности того обстоятельства, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение сделки. Подобное требование, предусмотренное п. 2 ст. 35 СК РФ, на сделки с общим недвижимым имуществом супругов не распространяется (определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.05.2015 N 19-КГ15-8, от 06.12.2011 N 67-В11-5, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2015 N 33-16140/15).

Переход права собственности на земельный участок к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 37 ЗК РФ установлено, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: — устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; — ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; — ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Если продавец земельного участка предоставил покупателю заведомо ложную информацию о земельном участке, то покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ). К такой информации отнесены сведения: — об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; — о разрешении на застройку данного земельного участка; — об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; — о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; — иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.