Снос дачных домиков. Споры

Гости съезжались на дачу… Уже во времена Пушкина понятие дачи начинает приобретать какой-то дополнительный, не просто бытовой смысл. Для кого-то дача — это Переделкино и посиделки большой семьей; для кого-то — источник продуктов и место приложения своих трудов.

За время существования самого слова "дача" были и переводы в дачные поселки вишневых садов, и массовое распределение участков в период СССР, но неизменным оставалось одно — стремление владельца такого земельного участка обустроить его, в том числе, безусловно, поставить при возможности дачный домик.

Однако не всегда наличие прав на дачный земельный участок является основанием для беспроблемного возведения на нем дачного домика. И тогда, к большому сожалению владельцев, им может грозить снос дачных домиков. О том, почему так происходит и какие нюансы надо учесть, мы рассмотрим подробно в данной статье.

Кроме того, в нашей статье мы рассмотрим проблемы терминологического определения такого объекта недвижимости, проблемы сноса дачных домиков в историческом аспекте, а также проанализируем материалы некоторых актуальных массовых судебных споров и выясним, может ли простой человек противостоять крупной компании-монополисту в таких спорах и защитить свое имущество, в том числе в случаях, когда дачный домик построен лет 30 назад, а спор возник только сейчас.

Для начала необходимо определиться, какие же строения законодатель и сложившаяся практика относят к дачным домикам, как выделяют их среди всего множества сооружений (жилых домов, временных сооружений, подсобных строений и т.п.).

Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в статье 1 дает определение понятия дачного земельного участка. Дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля). Возможность возведения на таком участке дачного домика упоминается в тексте Закона, но не раскрывается подробно.

Необходимо отметить, что упоминание тем или иным образом дачных домиков мы можем встретить в достаточно разнообразных нормативных правовых актах:
1. Приложение Б Свода правил "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения" (актуализированная редакция СНиП 30-02-97*), утвержденного Приказом Минрегиона РФ от 30 декабря 2010 г. N 849, выделяет два понятия: жилое строение и жилой дом.
Жилое строение, как указано в данном нормативном правовом акте, это здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации. Под жилым же домом подразумевается здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации.
2. Письмо Минфина России от 25.08.2010 N 03-07-11/362 предлагает определять статус дачного домика производно от свидетельства о государственной регистрации права собственности, но указывая варианты его обозначения, подчеркивает его нежилое назначение.
Таким образом, на уровне законодательного акта отсутствуют понятия дачных домиков или даже хотя бы какие-то существенные их отличительные признаки. Некоторые авторы (см. Тематический выпуск: Имущественный налоговый вычет (Анищенко А.В.), "Экономико-правовой бюллетень, 2015, N 4) в связи с этим полагают, что понять, что такое "садовый домик" с юридической точки зрения, сложно. Из чего делают вывод, что это помещение для хранения сельскохозяйственного инвентаря или помещение, где можно укрыться от дождя или даже временно переночевать.
Однако, на наш взгляд, рассматривая проблему с исторической точки зрения, можно предположить, что такой вывод неверен. Дело в том, что в Гражданском кодексе РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) слова "жилой дом" и "дача" употреблялись как синонимы.
Следовательно, исходя из существующих нормативных актов и опираясь на фактическое использование земельных участков, можно сделать вывод о том, что дачным (садовым) домиком может быть признано здание, предназначенное только для временного проживания в нем (т.е. нежилое), так как, если здание пригодно для постоянного проживания, оно отвечает критериям определения "жилой дом".
"Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда". Эта норма-декларация содержится и в ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод (заключена в г. Риме 04.11.1950), и в ст. 26 Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (заключена в Минске 26.05.1995), и в ст. 35 Конституции РФ. Однако достаточно распространены случаи, когда граждане, казалось бы, лишаются своей собственности — их дачные домики подлежат сносу.
Для того чтобы разобраться, есть ли шансы в судебном споре, необходимо прежде всего выяснить причины и правовые основания такого сноса:
1. Снос дачного домика как самовольной постройки.
2. Снос дачного домика при выкупе земельного участка, на котором он расположен, для государственных нужд.
Второй случай в рамках данной статьи мы рассматривать не будем, т.к. при всех присущих этой процедуре сложностях владелец лишается своего имущества возмездно.
Рассмотрим подробнее снос дачного домика как самовольной постройки.
Для садоводов и дачников самовольная постройка, как отмечают некоторые авторы (Жмурко С. Легко ли быть садоводом. Самовольные постройки и отключение электричества останутся хитами в наступающем дачном сезоне // Юрист спешит на помощь. 2015. N 4), явление нередкое. Так, например, есть утверждение, что на 2005 год 90% садовых домов в Московской области имели статус самовольных построек (Вопросы легализации прав граждан на садовые дома (Лобанов Г.А.), "Юрист", 2005, N 10, "Бюллетень нотариальной практики", 2005, N 5), однако автор, к сожалению, не приводит ссылки на проведенное исследование с расчетами.
Для предоставления гражданам возможности в массовом порядке без судебных споров узаконить свои дачные домики была проведена так называемая дачная амнистия (принята группа законов, позволяющих произвести государственную регистрацию права собственности на такие строения в упрощенном порядке), но и она не решила всех вопросов в этой области.
Понятие самовольной постройки, предусмотренное ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), не является новеллой в отечественном правопорядке. Статья 109 уже упоминавшегося Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Необходимо заметить, что, как и многие другие вопросы советского правопорядка, и этот вопрос регулировался не только на уровне Кодекса, но и на уровне большого количества разнообразных подзаконных актов. Так, например, письмо Республиканского управления технической инвентаризации МЖКХ РСФСР от 05.10.1977 N 15-1-446 "Об отражении в материалах инвентаризации фактов самовольного строительства и самовольного захвата земли" (к слову сказать, формально все еще действующее в РФ) давало определение самовольного строительства. Согласно указанному письму самовольное строительство — возведение жилых или нежилых построек (пристроек) без установленного разрешения, или без надлежаще утвержденного проекта, или с существенным отступлением от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил.
Интересно отметить, что в этом письме в полной мере, на мой взгляд, отражались основные принципы отношения Советского государства к собственности граждан: такие постройки, как было указано в п. 3 письма, облагались налогом со строений и страховались в порядке обязательного окладного страхования, но при этом гражданин, осуществивший самовольное строительство, не приобретал права собственности на строение, независимо от времени (после 22 мая 1940 г.), в течение которого они находились в его пользовании, уплаты налогов и страховых платежей.
Также необходимо отметить, что формально по-прежнему действуют правила, предусмотренные Постановлением СНК РСФСР от 22.05.1940 N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках", Инструкция о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР (утв. Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 N 83). В силу указанных нормативных актов самовольно возведенные строения регистрации не подлежали.
Вопросы сноса самовольных построек являются не только сложными с точки зрения доказательной базы, но и социально значимыми, злободневными, как для граждан (ведь дачные участки для многих семей являются существенным материальным подспорьем), так и для бизнеса (достаточно вспомнить "ночь длинных ковшей" в Москве). Однако, несмотря не регулярное исследование судебной практики по этому вопросу (см. Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014; Обзор судебной практики N 2 (2016) и т.д.), единообразия в судебных спорах не всегда возможно достичь. Этому, к сожалению, способствует и реформа гражданского законодательства. Напомню, что последние изменения в ст. 222 ГК РФ были внесены Федеральным законом от 13.07.2015 N 258-ФЗ.
Рассмотрим два основных варианта возникновения самовольной постройки (безусловно, можно провести классификацию и более подробно, по другим основаниям, однако, к сожалению, узкие рамки статьи не позволяют это сделать):
— строительство без надлежащих оснований на чужой земле;
— строительство без надлежащих оснований на своей земле.
В качестве иллюстрации первого варианта приведенной типологии оснований сноса дачных домиков можно привести следующий спор, указанный в качестве примера в Обзоре судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 год (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014).
Пример. СНТ "Л" обратилось в суд с иском к Б. об обязании освободить земли общего пользования.
При разрешении спора судом установлено, что Б. является членом СНТ "Л", ей на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 800 кв. м. Ответчик самовольно увеличила площадь земельного участка, изменила его границы и начала вести строительство на землях, ей не принадлежащих. В частности, на землях общего пользования СНТ ею возведен забор, фундамент, чем перекрыт проезд к пожарному водоему садоводческого товарищества и разворотной площадке автотранспорта. Неоднократные требования об освобождении земель общего пользования оставлены ответчиком без удовлетворения.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования СНТ, суд правильно исходил из того, что действия ответчика по самовольному возведению жилого дома на общих землях товарищества не соответствуют статьям 21 и 34 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", а также нарушают права других членов данного товарищества.
Как мы видим, в данном споре дачный домик/дом еще только строится, поэтому в исковых требованиях невозможно было заявить снос постройки. Однако истцом был выбран верный способ защиты своих прав, что привело не только к удовлетворению исковых требований в суде, но и к тому, что решение осталось в силе и после исследования Верховным Судом РФ.
Кроме того, следует помнить, что на самовольную постройку не распространяется приобретательская давность. Это крайне важно помнить гражданам, имеющим желание узаконить свои самовольно построенные дачные домики по дачной амнистии. На это положение особо обращал внимание и Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).
Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности.
Например, Л. обратилась в суд с иском к районной администрации о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав, что на протяжении более девятнадцати лет она фактически владеет хозяйственной постройкой как своей собственной для ведения личного подсобного хозяйства. Постройка находится на расстоянии 53 метров от ближайшего жилого дома, что соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена с разрешения председателя сельского совета. По неизвестным причинам документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы.
Решением районного суда, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам областного суда, в удовлетворении исковых требований Л. отказано.
При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся. Разрешение на строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в эксплуатацию отсутствует.
Оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ суды не усмотрели, обоснованно отметив, что возможность признания права собственности на самовольно возведенную на неправомерно занимаемом земельном участке постройку в порядке приобретательской давности не предусмотрена.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположена постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.
В настоящее время довольно распространенными (вплоть до включения в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016)) стали споры по искам газовых компаний об устранении нарушений прав путем возложения обязанности за счет ответчика снести строения, расположенные на земельном участке вблизи магистрального газопровода. Такие споры возникают по всей стране, и зачастую они становятся типичными, поэтому рассмотрим некоторые из них.
Дело N 2-18/2014 по иску ООО "Газпром трансгаз Чайковский" к Медведевой, Медведеву, Шульман об обязании устранить нарушения путем освобождения земельного участка от объектов недвижимости. Суд первой инстанции — Пермский районный суд Пермского края — установил:
ООО "Газпром трансгаз Чайковский" обратилось в суд с иском к Медведевой О.А. о признании строений самовольной постройкой, обязании устранить нарушения путем освобождения земельного участка от объектов недвижимости.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ построены и введены магистральные газопроводы "Нижняя Тура — Пермь-1, 2, 3" в соответствии с проектными и нормативными документами, обеспечивающими безопасное функционирование магистрального газопровода с учетом аварийных ситуаций.
ДД.ММ.ГГГГ был составлен акт, подписанный и.о. начальника Пермской ЛЭС, членом кооператива "Ерепеты", председателем кооператива "Ерепеты", согласно которому в кооперативе строят дачные домики в охранной зоне магистрального газопровода "Нижняя Тура — Пермь-1, 2, 3", в охранную зону попадает 25 строений, которые уже в стадии завершения. Вразрез с правилами эксплуатации магистрального газопровода нарушена охранная зона, при проверке документов рабочих чертежей нет выноски газопроводов, предложено убрать постройки до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7).
Доказательств того, что указанный акт был доведен до сведения ответчиков, суду не представлено.
Требования истца о сносе строений ответчиков основаны на нарушении им требований пункта 3.16 СниП 2.05.06-85 "Магистральные трубопроводы", статьи 28 Федерального закона "О газоснабжении в РФ" и п. 6 статьи 90 Земельного кодекса РФ.
Из искового заявления и заключения по результатам проверки ООО "Газпром трансгаз Чайковский" следует, что магистральные газопроводы "Нижняя Тура — Пермь-1, 2, 3" введены в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, то есть до введения в действие указанных Строительных норм и правил. Следовательно, при их строительстве указанные нормы СНИП и Федерального закона N 69-ФЗ от 31 марта 1999 года "О газоснабжении в Российской Федерации" не действовали.
Также данные нормы не распространяются на процесс строительства садовых домиков и строений вспомогательного использования (бани), поэтому ответчик не обязан был ими руководствоваться при возведении построек на собственном земельном участке.
В соответствии с позицией Верховного Суда РФ СНиПы не могут считаться нормативным правовым актом, поскольку устанавливают не правовые, а технические нормы.
Садовый дом построен Ф.И.О.3 на земельном участке, находящемся в его собственности. Это обстоятельство подтверждено техническим паспортом домовладения.

Ответчики ни во время возведения строений, ни до первого обращения к ним представителей ООО "Газпром трансгаз Чайковский" не располагали сведениями о том, что возводят постройки в зоне минимально допустимых расстояний от оси газопровода. Истец не представил доказательств, что им принимались меры для информирования населения о нарушении ими режима зоны минимального расстояния от оси газопровода, об ограничениях в этой зоне и ее границах. На общих собраниях СНТ "Ерепеты" вплоть до настоящего времени вопрос о сносе строений на земельных участках, расположенных в зоне минимальных расстояний от оси газопровода, не ставился, что подтверждается показаниями ответчиков.

Основываясь на таких доводах, суд первой инстанции по этому делу не поддержал сложившуюся практику по спорам с газовым монополистом и отказал в удовлетворении требований, однако решение во второй инстанции не устояло и Апелляционным определением Пермского краевого суда от 09.06.2014 по делу N 33-4283 было отменено. При этом суд указал следующее:
доводы ответчиков о том, что они не знали о месте прохождения газопровода, истец не информировал население о нарушении им режима зоны минимального расстояния от оси газопровода, что в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения об охранных зонах газопровода, не имеют юридического значения для рассмотрения спора.
Истец как законный владелец магистрального газопровода вправе требовать устранения нарушения своих прав и интересов и сноса установленных в зоне минимально допустимых расстояний построек. Отсутствие специальных знаков в охранной зоне не освобождает ответчиков от обязанности соблюдать соответствующие ограничения, предъявляемые к возведению и эксплуатации строений в непосредственной близости от опасного объекта.

Ограничения в виде запрета строительства капитальных и жилых строений в указанной зоне предусмотрены законом, требования которого обязательны для всех граждан.

Кроме того, спор связан не с нарушением ответчиками охранной зоны газопровода, которая, как следует из материалов дела, нанесена на карты Пермского муниципального района, а с нарушением ответчиками зоны минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения, создающих угрозу безопасной эксплуатации газопровода.
Как уже было отмечено выше, такие дела с требованием о сносе дачных домиков по иску дочерних структур Газпрома рассматриваются и удовлетворяются в пользу истца практически во всех регионах. Вот только некоторые примеры: Апелляционное определение Саратовского областного суда от 12.07.2016 по делу N 33-5073/2016, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 12.07.2016 по делу N 33-8213/2016, Апелляционное определение Московского областного суда от 04.05.2016 по делу N 33-12018/2016 и т.д.
Однако среди массива судебной практики в пользу газовых компаний есть и судебные решения — исключения, принятые в пользу граждан. Примерами могут являться решение Фрунзенского районного суда г. Владимира от 14.07.2015 по делу N 2-791/2015, Апелляционное определение Владимирского областного суда от 17.11.2015 по делу N 33-3926/2015 и др. Ввиду ограниченности объема журнальной статьи не будем рассматривать тексты этих судебных актов в полном объеме, отметив лишь наиболее интересные аргументы в пользу граждан.
Материалами дела подтверждено, что дачный домик в СНТ, принадлежащий ответчику, находится в пределах зоны минимальных расстояний от оси газопровода, являющегося опасным производственным объектом. Однако данный факт сам по себе не свидетельствует о наличии достаточных оснований для сноса вышеуказанного дачного домика. С учетом изложенных выше обстоятельств суд не усматривает вины ответчика в нарушении зоны минимальных расстояний. Факт нарушения прав истца именно в результате строительства спорного дачного домика также не доказан.

Удовлетворение иска о сносе садового дома не обеспечило бы безопасность граждан, поскольку земельный участок, на котором расположено спорное строение, остается в собственности ответчика и нахождение на нем граждан в непосредственной близости от оси газопровода не исключается.

Таким образом, подводя краткие итоги нашей темы, можно дать читателям некоторые рекомендации, учет которых позволит избежать неприятных сюрпризов в будущем:
1. Если гражданин только собирается приобретать земельный участок с дачным домиком, необходимо не только тщательно изучить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на земельный участок (и на дачный домик, если право на него зарегистрировано), но и уточнить, нет ли поблизости высоковольтных линий электропередач, газопроводов и т.п. объектов.

Такая осторожность, которая, может быть, покажется кому-то избыточной, на самом деле в условиях нестабильного гражданского оборота в нашей стране и преимущественно сложившейся судебной практики будет являться разумной осмотрительностью и позволит избежать значительных материальных потерь.

2. Если гражданин уже является владельцем дачного домика, по каким-либо причинам не оформленного в собственность и отвечающего признакам самовольной постройки, рекомендуем такому лицу провести юридическую экспертизу имеющихся у него документов для оценки потенциальных рисков сноса, возможности легализации постройки и заблаговременного сбора доказательств на случай судебного спора.

3. Если гражданин уже является ответчиком по делу в споре о сносе его дачного домика как самовольной постройки, то рекомендуем как можно более активно защищать свои интересы в суде. Как показывает практика, пускай пока еще и редкая, простой гражданин может выиграть судебный спор у дочерних структур крупных компаний (на примере Газпрома) и сохранить свое имущество — дачный домик.

 

Т. ГОРОШКО

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *